Нові правила оренди землі

Спеціально для Agropolit.com

Верховна рада проголосувала в другому читанні законопроект № 7636 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель».

Зазначений закон істотно змінює певні правила на ринку оренди земель сільськогосподарського призначення як повертаючи попередні умови, так і вводячи нові.

У зв’язку із цим ми вирішили розібратися що саме істотно зміниться для аграріїв після вступу даного закону в силу.

1. Відновлюється право викупу земельних ділянок на праві постійного користування з розстрочкою до 10 років

Особливості:

  • таке право надане не тільки громадянам, але і юридичним особам в яких такі земельні ділянки були в постійному користування на момент набрання чинності даним законом, щоправда з 01.01.2024 р.;
  • також це право надане орендарям, які своє право постійного користування переоформили на оренду до вступу в силу цього закону;
  • таке право надане не тільки щодо земель для ведення селянського (фермерського) господарства, але й для інших земель як сільськогосподарського призначення так і не сільськогосподарських земель;
  • вартість викупу с/г ділянок дорівнюватиме НГО, а несільськогосподарських – вартості експертної оцінки;
  • при розстроченні платежу строк розстрочки визначається покупцем, але не більше 10 років для с/г земель і 30 років для не с/г ділянок;
  • вартість ділянки розділяється рівними частинами щорічної оплати із врахуванням індексу інфляції з правом дострокової оплати;
  • право власності переходить до покупця після сплати першого платежу, але з обмеженням права на продаж до повної виплати;
  • право купівлі земельної ділянки також мають громадяни України — спадкоємці громадян, яким належало право постійного користування, земельними ділянками призначеними для ведення селянського фермерського) господарства (крім випадків, якщо такі земельні ділянки були передані власність чи користування фізичним або юридичним особам);
  • покупці повинні відповідати загальним вимогам до власників (покупців) с/г земельних ділянок.

2. Автоматичне поновлення на один рік договорів оренди, суборенду, емфітевзисі на період військового стану закінчується з моменту прийняття даного закону.

Особливості: у зв’язку з таким припиненням автоматичного поновлення договорів, ті договори, які після введення військового стану вже були поновлені, продовжують діяти протягом року з моменту їх закінчення та не припиняються. При цьому для подальшого поновлення будь-яких договорів з моменту вступу в силу зазначеного Закону варто дотримуватися загального порядку використання переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк, який передбачений ст. 33 ЗУ «Про оренду землі».

3. Оформлення і реєстрація договорів оренди

Реєстрація будь-яких договорів оренди, суборенди, емфітевзису, про передачу прав на землекористування щодо земельних ділянок військовими адміністраціями з усіма особливостями таких договорів припиняється з моменту відновлення функціонування Державного земельного кадастру. Із зазначеного моменту відновлюється державна реєстрація права оренди.

Тобто фактично повертаються попередні правила реєстрації права оренди.

  • Користувач землі договорами, які були зареєстровані у військовій адміністрації, протягом двох місяців з моменту відновлення функціонування Державного земельного кадастру, повинен подати заяву про реєстрацію відповідного свого права оренди або емфітевзису. У випадку, якщо таке право не було зареєстроване протягом трьох місяців, такий договір вважається припиненим.
  • Якщо договір на користування земельною ділянкою припинився у зв’язку із неподачею відповідної заяви протягом трьох місяців, такий користувач має право на збір засіяного на ділянці врожаю із пропорційною оплатою за користування власнику. Таке правило поширюється на випадки збору врожаю орендарем, суборендарем, емфітевтом, право землекористування якого виникло на підставі договору оренди, суборенди земельної ділянки, емфітевзису, якщо строк користування земельною ділянкою закінчився протягом двох місяців з дня набрання чинності цим абзацом.
  • Якщо договір на користування земельною ділянкою припинився у зв’язку із неподачею відповідної заяви протягом трьох місяців, такий користувач має право на збір засіяного на ділянці врожаю із пропорційною оплатою за
    користування власнику. Таке правило поширюється на випадки збору врожаю орендарем, суборендарем, емфітевтом, право землекористування якого виникло на підставі договору оренди, суборенди земельної ділянки, емфітевзису, якщо строк користування земельною ділянкою закінчився протягом двох місяців з дня набрання чинності цим абзацом.
  • Порядок державної реєстрації договорів оренди, суборенди, емфітевзису, про передачу прав на землекористування у військових адміністраціях може бути відновлений протягом 30 днів з моменту прийняття рішення про призупинення функціонування Державного земельного кадастру по всій території України.
  • Укладення договорів оренди, емфітевзису та суперфіцію земельних ділянок с/г призначення державної та комунальної власності без проведення торгів скасовується.

Отже, в загальному даний Закон спрямований на закриття шпарин для зловживання щодо державних та комунальних земель, відновлення більшої частини процедур з реєстрації права оренди, але при цьому залишає певні запобіжники на випадки, які цілком можливі, зважаючи на продовження широкомасштабної війни з північним агресором.