Керуючий партнер Kosovan Legal Group Анатолій Косован спеціально для підсумкового матеріалу Agropolit.com, присвяченого другій річниці ринку землі, прокоментував результати перших двох років, перспективи та чи варто запускати другий етап.
1) Оцініть роботу ринку землі за два роки: які тенденції ви бачите – позитивні негативні?
Нажаль через неспровоковане широкомасштабне вторгнення росії надати об’єктивну оцінку роботі ринку землі складно. Ці обставини змінили як плани та бажання покупців, так і продавців. Хтось вирішив зберегти оборотні кошти і не вкладатися в земельні інвестиції, а хтось вирішив продати чим швидше за будь-яку суму з переляку. Однак якщо взяти існуючу реальність за константу, то цілковита більшість угод по придбанню земель, які ми спостерігаємо на даний момент – це придбання орендаторами земель, які вони обробляють.
Щодо позитивних сторін процесу, то ними і надалі залишається в першу чергу вже сам запуск та цивілізоване налагодження процесу. Також кампанії, які здійснюють вирощування багаторічних рослин, як то сади, виноградники, отримали можливість захистити свої інвестиції через придбання земель.
Що стосується негативних сторін, то наданому етапі все відчутніше проявляються попередні намагання умовних покупців обійти мораторій на момент його існування. Так само в подальшому аналогічні наслідки спіткатимуть частину тих покупців, які наразі намагаються обійти заборону на максимальний обсяг земель.
Звичайно всі очікують певного другого дихання після відкриття доступу до придбання земель компаніям. Не варто забувати, що в той самий час і обсяг дозволених для придбання земель фізичними особами також істотно виросте до 10 тисяч гектар. Все це в сукупності звичайно збільшить активність ринку та кількість угод, однак не варто очікувати колосального сплеску. Це пояснюється тим, що. Як і при запуску ринку, наразі відсутній істотний відкладений попит, тому що більша частина покупців, які були налаштовані на відповідні інвестиції, почали здійснювати їх через фізичних осіб. Хтось через власників, хтось підключив топ менеджмент, а деякі компанії надали можливість придбання ділянок, які ними обробляються, іншим працівникам. Більше того, ситуація в економіці, ускладнення та здорожчання логістики продукції рослинництва спонукає багатьох виробників утриматися від капітальних інвестиції або направити їх в сторону створення та розширення логістичних та переробних потужностей.
2) Який відсоток земель випадає із ринку землі? Зважаючи на мінування територій і також на ситуацію на півдні із затопленням і виведенням із ладу зрошувальних мереж.
Нажаль у нас немає доступу до відповідної аналітики, а що стосується цілісності меліоративних систем, то подекуди така аналітика і не може бути поки проведена. Однак варто звернути увагу, що землі південних регіонів більшою частиною входили в зону ризикового землеробства та могли бути придбані виключно місцевими виробниками, що відбивалося і на їх вартості. Однак, якщо говорити про меліоровані землі, то за них звичайно велась запекла боротьба, особливо за ключові ділянки, що розміщували важливі вузли меліоративних систем. Таким чином при аналізі відповідних даних по південним регіонам варто звертати основну увагу саме на ділянки, які мали працюючі системи зрошення, це основна втрата з точки зору активності на ринку землі, а не з точки зору загальної шкоди для галузі, відповідних громад та країни в цілому.
Також є великі сумніви, чи можна наразі провести чітку аналітику щодо земель втрачених через ведення військових дій. Це перекопані технікою, вручну та вибухами землі. Сюди ж треба буде включити і забруднені землі, які будуть непридатні для вирощування взагалі, або для вирощування сільськогосподарських культур через вміст шкідливих речовин. Також тимчасово обмеженими у використанні будуть заміновані землі, однак процес їх очищення від вибухонебезпечних предметів має недостатній, але відчутний прогрес.
3) Ціна – скільки втрачає потенційний продавець через війну на 1 га, які прогнози взагалі надалі по ній?
Щодо втрат покупця, то в мене немає впевненості, що потенційний продавець щось втрачає, якщо його ділянка залишиться в придатному для вирощування стані і тут варто розглянути 2 аспекти:
– Втрата вартості грошей. Тримаючи такий актив, як с/г земельна ділянка, та отримуючи за неї орендну плату власник умовно отримує відсоток зі своєї інвестиції. Велике питання, чи здійснював би продавець будь-які надійні інвестиції, якби продав ділянку, та який відсоток доходу отримував би.
– Втрата вартості. Відповідь на наявність втрати вартості ціни можна дати виключно на момент фактичного продажу земельної ділянки. Наприклад до війни вартість була 2 тисячі доларів за гектар, а наразі тільки одна тисяча. Якщо ж власник не піддався паніці та не продав ділянку в перші місяці, то за наявною у нас інформацією відчутного падіння апетитів продавців наразі не спостерігається, тобто потенційні продавці майже в усіх регіонах налаштовані отримати за ділянку вартість не меншу, ніж була перед війною. Щодо прогнозів по ціні на майбутнє, то вони напряму залежатимуть від економічного курсу та успішності реальних реформ в країні. Зрозуміло, що при таких втратах економіки, які спостерігаються в Україні на сьогоднішній день, очікувати суттєвого росту вартості землі точно не варто. При цьому зростання економіки буде залежати від названих мною вище факторів і відповідно потягне за собою і збільшення попиту за землю, і відповідно збільшення її ціни.
4) Чому зберігається великий інтерес інвесторів до землі: через низьку вхідну ціну по закінченню війни на ринок чи щось інше?
Той рівень попиту, що наявний на даний момент в першу чергу стимулюється дійсно очікуваннями про істотне збільшення вартості землі в подальшому, а місцями і реальним її зниженням. Але знову ж таки, реальний інвестор наразі прийти в придбання землі не може, зважаючи на існуючі на сьогоднішній день обмеження. Можливо ситуація певним чином зміниться, якщо заплановані зміни втуплять в силу як це заплановано. Тоді в ринку землі можуть з’явитися нові гравці, які зможуть збирати землі у відчутні кластери на окремих компаніях і продавати їх в подальшому єдиним лотом через відчуження корпоративних прав.
5) У парламенті є законодавча ініціатива відкласти введення другого етапу землі на час закінчення військових дій. Ваш коментар.
Культурний коментар на таку ініціативу надати досить складно. Річ у тім, що падіння економіки якраз і відбувається за рахунок зниження економічної активності. Бізнес не заробляє, податки не сплачує, зарплати не платить, люди грошей не отримують, відповідно їх не витрачають, через що бізнес не заробляє і так по колу. Другий етап ринку землі в будь-якому випадку принесе пожвавлення, тобто збільшення угод, а відповідно оплату податків, отримання продавцями доходу та витрати цих коштів в подальшому, які стануть доходом іншого бізнесу, що потягне за собою чергову сплату податків, виплати заробітних плат і знову сплати податків. Я не знаю навіть як ще простіше пояснити вигідність для України у пожвавленні будь якої економічної діяльності на даному етапі і тим більше поповнення державного бюджету, який, нагадаю, є виключним джерелом фінансування оборони України.
6) Яких юридичних ініціатив та кроків наразі очікує ринок землі для поліпшення його роботи?
На щастя за минулі два роки більша частина проблемних моментів була виявлена та по більшій частині виправлена, в тому числі змінами, в Земельний Кодекс, які вступили в силу 08.06.2023 р. та насправді закрили важливі прогалини в різних супутніх процесах. Ті ж поліпшення, які в першу чергу очікує бізнес, це звичайно другий етап ринку землі та покращення безпекової ситуації, але до юридичних ініціатив вони не мають жодного відношення.